カナダがより多くの住宅を必要としているのは疑いの余地がありません。この点については、ほとんどの支持者や専門家が同意しています。意見の相違は、どのように進めるのが最善か、特にすでに開発された地域（インフィル）に建設するか、それともより安価な土地のある郊外エリア（インフィル）に建設するかという点です。
私たちの意見では、これは不必要な議論です。
カナダの人口統計の分析によると、カナダは 1 つの開発モードを別の開発モードよりも選択すべきではありません。インフィルとインフィルの両方は、住宅の不均一性と画一的なアプローチの不適切性を認識し、国の多様な人口統計上のニーズを満たすために不可欠です。
通常、インフィルキャンプは、開発地域で住宅を増やすことでよりコンパクトな環境が促進され、さらに重要なことに、公共交通機関やその他のインフラシステムの余剰容量を活用できるという信念に基づいて、計画の専門家によって主導されます。
インフィルを批判する人は通常、その地域に長年住んでおり、ほとんどが戸建て住宅が多い地域での集合住宅の開発を懸念している。建設中の混乱、流入グループの人口動態の変化、交通や駐車場の混雑などが、反対の最も大きな理由として挙げられている。まれに、集合住宅が下宿に転用されることがありますが、これによって実際に特定の通りや地域の性格が変わることがあります。
高次交通機関（鉄道ベースのバス路線や専用バス路線など）近くのインフィル開発の特定のケースは、一般的に計画および建設関係者からより大きな承認を得ています。長年にわたる広範な研究により、交通機関の駅やハブに近接した新しい住宅開発がサポートされてきました。この概念は、交通指向開発 (ToD) として広く知られています。
カナダ都市研究所（CUI）が最近発表したデータと分析は、交通駅の近くにさらに440万戸のアパートを建設する可能性を浮き彫りにしている。彼らの分析によると、鉄道を利用した都市交通が整備されている都市では、交通駅から 800 メートル以内にある土地は総面積のわずか 6 パーセントですが、鉄道を利用した交通機関を利用できる 2,020 万人の都市住民の 25 パーセントと、交通機関に近い地域にアパートの 29 パーセントが位置しています。
都市交通駅付近に雇用が集中しているのが顕著である。 CUI のデータによると、鉄道交通のある都市の 790 万件の雇用のうち 47 パーセントが駅から半径 800 メートル以内に位置しています。その結果、交通駅付近の住宅密度が高まることで、労働者が交通機関やその他の持続可能な交通手段を利用する機会が向上します。
交通駅近くのインフィル開発を増やすことの利点は明らかですが、これらの観察は、子供のいる大規模世帯には利益をもたらさない可能性がある、根底にある人口動態の格差を曖昧にしています。
数十年にわたる割り当て調査とCUIの最近のデータから、交通駅近くの住宅には、賃貸を好む小規模で若い世帯が集まっていることが明らかになりました。 CUI データでサンプリングされたカナダの都市では、交通機関の近くに住んでいる人は、遠くに住んでいる人に比べて 35 歳未満である可能性が高く、大学教育を受けている可能性が 30% 高く、一人暮らしの可能性が 63% 高いです。
この人口統計は、小規模集合住宅が著しく集中していることが特徴であり、交通駅に近い地域では全住宅の 3 分の 2 を占めますが、より離れた地域では 3 分の 1 にすぎません。交差点近くの住民の半数以上がテナントであるのに対し、他の地域では 3 分の 1 以下です。また、人口構成が比較的若く、単収入世帯が多いため、平均収入が低くなる傾向があります。
交通機関に近いコミュニティは自己選択バイアスがあり、交通機関への密集さと近さを重視する人々がこれらの地域を選択します。交通機関の近くに住宅を増やすことは、小規模世帯や借家人には適していますが、より大きな住宅を所有したいと考えている成長世帯のニーズには応えられません。
郊外への飛行は住居の選択によって動機付けられます。占有面積で正規化すると、郊外の住宅は安くなります。高齢の住民は、同じような年齢の子供たちと近所に住んでおり、おそらく一緒に成長し、同じ学校に通い、同じホッケー場やサッカー場でプレーすることになるでしょう。
家族グループの住居と移動の好みは、その状況を考慮すると合理的です。交通費の出費が高くても、収入が高く、世帯人数が多いことを反映しています。トロント都市圏の郊外世帯と交通機関の駅の近くに住む世帯との間の平均交通支出の差は、支出を世帯人数と収入に合わせて調整すると事実上解消します。
公共部門の計画立案者、経済学者、学者、そしてほとんどの住宅擁護者は、カナダが今後10年間で標準的な予測を超えて住宅戸数を大幅に増加させなければならないことに同意している。新しい住宅の一部は、交通駅近くの埋め立て地開発内に位置することが予想されます。しかし、この戦略だけでは、土地が比較的安価で豊富な地域に、成長する家族のために何百万もの新しい住宅を建設する必要性がなくなるわけではありません。
モルテザ・ハイダーは、アルバータ・ビジネス・スクールの教授であり、都市とコミュニティのラダ・クリシュナ・グプタ教授でもあります。スティーブン・モラニスは業界のベテランであり、トロント不動産委員会の元会長です。
