住宅開発では、市街の発展に上下水道システムが追いつかないという、道路の下での基本的な障害にますます直面しています。
その結果、住宅プロジェクトは遅れ、市場に出回る住宅は減り、新しいインフラの建設コストはますます買い手と借り手に転嫁されることになります。
エコノミスト、開発者、都市指導者らは、カナダの一部の都市や町がインフラの老朽化、急速な人口増加、改修費用に苦戦する中、上下水道システムにより住宅建設がますます制限されていると述べている。
例えば、国内最大のアパート所有者の一つであるキラム・アパートメントREITは、主に上下水のボトルネックが原因でハリファックスでの新規開発を停止していると述べた。市は容量の制約に対処しながら、郡と協力して開発承認を促進し、既存のインフラへの圧力に対処しながら、数十億ドル規模のインフラの全面見直しを展開している。
この問題は、用途地域の承認や土地の利用可能性だけに関係するものではありません。カナダ統計局によると、カナダの上下水資産の11パーセント以上が不良または非常に悪い状態にあり、1000億ドル以上の改修が必要だという。
住宅経済学者のマイク・モフェット氏は、数十年前に建設された上下水道システムは、現在計画されている成長レベルに追いつくのがますます困難になっており、この課題は多くの自治体で現実になりつつあると述べた。
同氏によると、一部のコミュニティではインフラが厳しい限界に達しているが、人口増加が加速するにつれ、さらに多くのコミュニティが限界に近づきつつあるという。
「それは問題だ」と同氏は述べ、インフラへの圧力が生じている地域としてオンタリオ州東部、オンタリオ州キッチナー・ウォータールー地域、グレーターバンクーバーの一部を挙げた。
同氏は、多くの自治体が今後５─１５年以内に生産能力の制約に直面し始める可能性があると述べた。
「これらの制限に達すると、政府は非常に費用がかかり、資本を大量に消費する決定を下さなければならなくなる」と同氏は述べた。
この課題は、小規模なコミュニティでは特に深刻になる可能性があります。
「ミッシング・ミドル・イニシアチブ」創設ディレクターのモフェット氏は、人口約1万人の自治体はインフラ更新に1億～2億ドルかかる可能性があるが、実際に成長が実現するという確信がなければ、この投資を正当化するのは難しいと述べた。
「これは氷山の一角だろう」と彼は言う。
同氏によると、最も目に見えるケースとしては、サービスが利用できないためにプロジェクトが遅れていることが挙げられるが、より大きな問題はあまり目立たないかもしれない、つまり、インフラが開発をサポートできないことをコミュニティが知っているため、単に開発用に土地を全く開放していないだけであるという。
開発者らは、この問題がすでに現場での意思決定を形作っていると述べている。
建設・土地開発産業協会の最高執行責任者であるジャスティン・シャーウッド氏は、上下水インフラの制約は何らかの形で「ほぼどこでも」現れており、特にオンタリオ州の急成長している地域ではそうだと述べた。
「トイレを流せなければ家は建てられない」と彼は言った。
同氏はトロント北部のヨーク地域を指摘したが、そこでは下水処理能力の制約により、開発業者が大規模なインフラ拡張を待っている間、大規模な住宅開発が停滞している。例えば、東グウィリンベリーで計画されている数千戸の住宅は、実際には建設が進む前に下水道の容量が増えるのを待っていると同氏は述べた。
シャーウッド氏は、この問題は郊外の新たな開発と密集した都市計画の両方に影響を及ぼすと述べた。場合によっては、開発者は、より高密度のプロジェクトを進める前に、ローカル パイプラインの高価なアップグレードに資金を提供しなければなりません。他の地域では、地域インフラが拡張されるまで分譲地全体が事実上保留されている。
トロントのような確立された都市であっても、インフラの老朽化により、場所やシステム容量によっては制約が生じる可能性があると同氏は述べた。
同氏は、特定地域の住宅事情に制約がある中での保守性の重要性について言及し、「それは現実だ」と語った。 「ヨークでは、下水の割り当てはすぐそこにあります。上位 3 つの問題、上位 4 つの問題です。」
問題は必ずしもプロジェクトが正式に拒否されるということではなく、そもそもインフラの容量が現実的に何が起こり得るかを決めるということだとシャーウッド氏は語った。
「埋め立ての場合、通常、開発業者と自治体のパートナーは、適切な配管を地中に設置する方法を見つけます」と彼は述べた。 「しかし、それは新しいプロジェクトにコストを追加します。」
シャーウッド氏は、トロント都市圏の一部の開発コストは1戸当たり13万ドルから14万ドルに達する可能性があり、そのほとんどは新しい住宅を支援するために必要な上下水道インフラのコストに関係していると述べた。
市の指導者らは、インフラの老朽化と人口増加の加速に伴い、こうした圧力に対処するのはますます難しくなっていると述べている。
カナダ地方自治体連合会長でバンクーバー市議会議員のレベッカ・ブレイ氏は、その結果、地方自治体が住宅許可を迅速に申請できる速度がますます制限されていると述べた。
「上下水道インフラに関して言えば、新規インフラと既存インフラの更新の両方を計画し、予測することがすべてです」と彼女は述べた。 「このことは、自治体が住宅に関して許可に関して迅速に行動することを妨げている。」
ブライ氏は、課題は国全体で異なると述べた。同氏は、小規模自治体は限られた課税基盤と行政能力の低下による不均衡な圧力に直面しており、大都市はシステムの老朽化と需要の増加に直面していると述べた。
同氏は、下水道インフラの制約が6万戸以上の住宅の遅延につながっているトロントと、さらなる住宅拡張を進める前に数年にわたる改修が必要なオンタリオ州ロンドンを指摘した。
ブライ氏は、510億ドルのビルド・コミュニティ・ストロング基金を含む既存の連邦資金調達ツールは重要だが、住宅やインフラの需要に歩調を合わせるには、より迅速かつ直接的に取り組む必要があると述べた。
同氏は、地方自治体は固定資産税と利用料に歳入を大きく依存しており、主要な地方インフラのほとんどを地方自治体が担っているにもかかわらず、カナダの政府歳入総額の約10分の1を占めていると述べた。
「私たちは何をしなければならないか分かっています」と彼女は言った。 「懸念されるのは、住宅目標に必要な規模でこれを迅速に実行するための財政能力がないことだ。」
この問題は政府高官らの新たな注目を集めている。オタワとオンタリオ州が今年初めに発表した88億ドルの住宅実現インフラ基金は、新しい住宅に必要な上下水や関連する公共事業の能力を拡大することを目的としている。
このプログラムは、開発者に転嫁される初期費用の一部を削減しながら、自治体が大規模なインフラ更新に資金を提供できるように設計されています。しかし市の指導者らは、その影響は資金の流れの速さ、そして急速に高まる需要に追いつくかどうかに左右されるだろうと述べている。
モファット氏は、新たな資金提供プログラムがあっても、この課題がすぐに解消される可能性は低いと述べた。多くの自治体は処理能力の限界に近づいている一方、上下水道インフラの拡張コストは上昇し続けています。
シャーウッド氏は、この問題は住宅許可にとどまらず、自治体を支援する上でインフラが果たす広範な役割を物語っていると述べた。
「なぜ人々はこの問題に関心を持つ必要があるのでしょうか？」同氏は、「カナダの都市や町が、成長し活気に満ちた国の社会的および経済的ニーズをサポートできる近代的なインフラを備えていることは、誰にとっても関心のあることだ」と語った。
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